股东课堂 | 实物出资的重点问题和正确操作（二）

以动产作为出资，可能涉及到的税种包括：增值税、印花税、所得税等。

（1）增值税

单位或个体工商户将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目的，视同销售货物，应当缴纳增值税。

（2）印花税

在中国境内书立、领受相应凭证（包括产权转移书据）的单位和个人应当缴纳印花税。

（3）企业所得税

企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。

以不动产作为出资，可能涉及到的税种包括：增值税、所得税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、印花税。

（1）增值税

个人以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。

关于税收优惠政策，须结合各地的具体情况确定。以上海为例，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

（2）个人所得税

个人以投资入股方式将房产投资到公司名下，属于有偿转让房地产行为，应按评估后的公寓价值确认房产转让收入，依照“财产转让所得”征收个人所得税。但如果房产满足“满5”与“唯一”要求（即：自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的房产）的，则免征个人所得税。

（3）土地增值税

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。此政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

个人以投资入股方式将房产投资到公司名下，是以不动产为作价入股进行投资，暂不征收土地增值税。

（4）房产税

以房产投资入股过程中房产税的缴纳应区分具体情况，区别对待：

A.  投资者参与投资利润分配，风险共担的，按照房产原值为计税依据，计征房产税；

B.  投资者收取固定收益，不承担风险的，按照租金收入计征房产税。

（5）城镇土地使用税

如投资入股的房产是住房，归企业所有，不符合其他相关免征规定，企业应依法缴纳城镇土地使用税；如投资入股的房产是非住房，则需要根据城镇土地使用税相关规定缴纳。

（6）契税

将个人名下的房产投资到所开公司（个人独资、一人有限公司、个体工商户、合伙企业）的名下，免征契税。

（7）印花税

将自有房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，应按产权转移书据所载金额万分之五征收印花税。

股东在以实物出资的过程中，除应充分考虑我们在上一期讲解到的问题之外，还应当充分考虑以实物出资所产生的税费成本并依法缴纳。